Trzeba powiedzieć o tym, że do tej pory wysokie ceny nieruchomości w Polsce były kształtowane przez deficyt mieszkaniowy. Obecnie, można zauważyć, iż sytuacja na rynku się nieco zmieniła, ponieważ spada liczba ludności w Polsce, a liczba mieszkań rośnie, co skutkuje tym, że ceny ich kupna są niższe. Warto zwrócić uwagę na to, że jeszcze dwa lata temu rząd szacunkowo obliczył, iż w naszym kraju brakuje 1,5 mln mieszkań, zaś w roku 2015 brakowało już tylko 250 tys. mieszkań i ta liczba z roku na rok będzie się kurczyć. Według wielu specjalistów na przełomie 2017/2018 w Polsce przestanie brakować budynków mieszkalnych, a w kolejnych latach będziemy mieli nawet do czynienia z ich nadwyżką.
Na uwagę zasługuje fakt, że od roku 2009 systematycznie przybywało nowych mieszkań, co skutkowało tym, że podaż przewyższała popyt. Dlatego deweloperzy z roku na rok będą oddawać coraz mniej nowych mieszkań. Otóż, szacuje się, że w roku 2016 do użytku zostanie oddanych 214 tys. mieszkań, w 2017 roku 140 tys., a od roku 2018 ich liczba nie będzie przekraczać 100 tys. Warto zwrócić uwagę na to, że według ekspertów spadek cen mieszkań, który utrzymuje się już od 5-6 lat potrwa do połowy 2017 roku, kiedy to jeszcze niektóre osoby będą korzystały z wygasającego programu Rodzina na Swoim. Ten trend prawdopodobnie by się jeszcze utrzymywał do połowy 2018 roku, ale w związku z obniżeniem stóp procentowych, spadek cen nieruchomości zostanie zatrzymany.
Oczywiście, na skutek obniżki kosztów zakupu mieszkania i rosnących wynagrodzeń Polaków, możemy kupić za przeciętną pensję co raz więcej metrów kwadratowych. Dlatego w najbliższym czasie należy się spodziewać odwrócenia trendu cenowego na rynku. Otóż, gdy siła nabywcza powróci do poziomu sprzed okresu hossy na rynku nieruchomości, popyt na mieszkania zacznie znów rosnąć. Ale należy wyraźnie podkreślić, że nie ma najmniejszych szans na to, żeby ceny mieszkań kształtowały się na tak wysokim poziomie jak w roku 2007-2008. Przykładowo w 2013 roku koszt metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wynosił 7,4 tys. złotych, w 2015 roku 8,2 tys., złotych, zaś w 2020 roku wynosić ma ponad 10 tys. złotych.
Warto też powiedzieć o tym, że chociaż mamy do czynienia z malejącym deficytem mieszkaniowym, stopień nasycenia rynku w Polsce utrzymuje się na niskim poziomie, w związku z czym ceny mieszkań są wysokie, mimo ich wyraźnego spadku. Należy wspomnieć o tym, że na 1000 mieszkańców przypada tylko ok. 368 mieszkań, dlatego nasz kraj jest bardzo atrakcyjny dla deweloperów, również z zagranicy, którzy na inwestycjach budowlanych mogą dużo zarobić.
Kiedy mamy zamiar kupić mieszkanie, często nie zdajemy sobie sprawy z tego, jakie koszty się z tym wiążą. Oczywiście, wszelkie opłaty znacznie wzrastają, kiedy na zakup mieszkania zaciągamy kredyt. Na początku musimy zaznaczyć, że wszelkie formalności związane z jego kupnem załatwiamy u notariusza, bowiem tylko podpisanie aktu notarialnego potwierdza nabycie nieruchomości.
Przede wszystkim, jednym z obowiązków notariusza będzie uregulowanie wszelkich opłat podatkowych w określonym urzędzie skarbowym. Jednakże koszt jego usług nie należy do najtańszych. Otóż, wysokość jego wynagrodzenia jest określona przepisami o notariacie, wedle których notariuszowi przysługuje pensja określona według dwóch stron, ale nie może być ona wyższa niż maksymalna stawka notarialna za wykonanie określonej czynności. W przypadku zakupu mieszkania wynosi ona 1000 zł plus 0,4 % od nadwyżki powyżej 60 tys. złotych. Natomiast, kiedy mówimy o mieszkaniach wartych od 1do 2 mln, taksa notarialna wynosi 4770 zł plus 0, 2 % nadwyżki powyżej 1 mln. Warto zaznaczyć to, że jest to maksymalna wysokość wynagrodzenia notariusza, do którego jeszcze musimy doliczyć 22 % podatku VAT. Kolejnym kosztem są odpisy notarialne, które niejednokrotnie są nam potrzebne do sądu czy banku, a ich łączna cena może wynieść nawet kilkaset złotych. Nie zapominamy tu o koszcie założenie księgi wieczystej, jeżeli dana nieruchomość jej nie posiada, a także o wydatkach związanych ze wpisaniem do niej nowego właściciela.
Poza tym, wysokość podatku będzie też uzależniona od tego czy mieszkanie jest stare, czy nowe. Musimy wiedzieć o tym, że w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym będziemy zobowiązani do zapłacenia podatku od czynności cywilno-prawnych w wysokości 2 % wartości rynkowej transakcji. Zostanie on pobrany przez notariusza w momencie podpisania aktu notarialnego. Na uwagę zasługuje fakt, iż wartość rynkową transakcji ustala się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Jeżeli podatnik jej nie określił lub jest ona niezgodna z oceną organu podatkowego, może on zostać wezwany do urzędu w celu jej określenia, podwyższenia lub obniżenia. Bywa też, że w przypadku, kiedy sprzedającym jest firma, możemy być zobowiązani do zapłacenia podatku od towarów i usług zamiast podatku od czynności cywilno-prawnych. W sytuacji, kiedy kupujemy nowe mieszkanie od dewelopera, będziemy zmuszeni do zapłacenia 7% podatku VAT.
Jak widać, koszty towarzyszące zakupowi mieszkania są dosyć wysokie, a formalności związane z przeprowadzeniem transakcji nie należą do najłatwiejszych.
Zasady programu mieszkanie dla młodych
Trzeba powiedzieć o tym, że bardzo popularny w ostatnim czasach Program Rodzina na swoim wygasł z końcem roku 2012. Warto podkreślić, że zostanie on zastąpiony nowym Programem Mieszkanie dla Młodych, czyli tzw. MDN, który wszedł w życie w połowie 2013 roku. Na uwagę zasługuje fakt, że będzie on skierowany głównie do rodzin oraz singli do 35 roku życia. Oczywiście, proponowana pomoc finansowa będzie dotyczyła tylko mieszkań o powierzchni do 75 metrów kwadratowych.
Przede wszystkim, nowe przepisy zakładają ograniczenia limitów cen kwalifikujących się do dofinansowania o 42,9% dla nieruchomości na rynku wtórnym i 28,6% w przypadku rynku pierwotnego, w związku z czym według wielu specjalistów po nowelizacji ustawy tylko ok. 10 % procent mieszkań będzie można zakupić z dopłatą rządową. Ponadto, kupno nieruchomości w wielkich miastach, takich jak: Wrocław, Poznań. Warszawa, Kraków czy Szczecin będzie niezwykle trudne, a nawet niemożliwe. Oprócz tego, poważnym minusem programu są ograniczenia wiekowe, które nie dotyczą tylko osób samotnie wychowujących dzieci. Oczywiście, warunek będzie spełniony w sytuacji, gdy chociaż jeden z małżonków nie przekroczy wymagań wiekowych.
Jedyną zaletą nowelizacji ustawy jest możliwość skorzystania z programu przez osoby samotne, jednakże w ich przypadku dofinansowane są tylko mieszkania o powierzchni do 50 metrów kwadratowych, a nie do 75 metrów kwadratowych jak w przypadku małżeństw. Poza tym, w przypadku singli jest jeszcze jedno ograniczenie, mianowicie mogą oni skorzystać z dopłaty tylko wtedy, gdy wcześniej nie posiadali żadnej nieruchomości mieszkalnej. Musimy też podkreślić, że minimalna kwota dofinansowania może wynieść 10 %, natomiast na kolejne 5 % dopłaty mogą liczyć osobny posiadające dziecko i na kolejne 5 %, jeżeli w najbliższych 5 latach w zajmowanym mieszkaniu urodzi się trzecie lub kolejne dziecko. Ponadto, tego rodzaju dopłaty mogą stanowić wkład własny nabywcy, a co za tym idzie obniżą od razu wartość kredytu mieszkaniowego o 10-20 %.
Należy podkreślić, że zmiany w dopłatach rządowych do mieszkań mają poprawić sytuację lokalową młodych osób, które po raz pierwszy decydują się na kupno swojego gniazdka. Poza tym, ze wsparcia finansowego mogą też skorzystać osoby samotne, których nie stać na samodzielny zakup własnego lokum. Ale z drugiej strony według wielu specjalistów zmiany w programie są zbyt rygorystyczne, bowiem ograniczenia wiekowe i obostrzone limity cen kwalifikujących się do dopłaty, spowodują, że dostępność mieszkań spełniających wszystkie kryteria spadnie nawet do 10 %.